ФСБУ 25/2018: бухгалтерский учет аренды в 2025 году простыми словами

ФСБУ 25 бухгалтерский учет аренды в 2025 году обязателен как для арендаторов, так и для арендодателей. ФСБУ применяют всегда, когда по условиям договора имущество предоставляют за плату во временное пользование. Читайте основные правила по бухгалтерскому учету аренды в 2025 году по ФСБУ 25/2018.

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в том числе сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Как заключить договор аренды, смотрите в Системе Главбух

Как учесть договор аренды по ФСБУ 25/2018

ФСБУ 25 Аренда (ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет арендной платы») обязаны применять коммерческие организации, начиная с 2022 года, включая малые и микропредприятия, НКО и финансовые организации, во всех случаях, когда из условий договора понятно, что имущество предоставляется за плату во временное пользование. То есть определяющим фактором будет предмет договора, который определяется как объект учета аренды. Это следует из пунктов 1 и 2 ФСБУ 25/2018. 

Для чего был введен ФСБУ 25/2018

Стандарт ФСБУ 25/2018 был введен, чтобы решить проблему учета активов, которые арендатор контролирует, но они ранее учитывались не как собственные активы, а как забалансовые. Этот стандарт ввел новый объект учета — ППА (права пользования активом), который показывает, что арендатор имеет контроль над активом и может извлекать из него экономические выгоды.

Для арендодателя стандарт предусмотрел объект учета под названием «инвестиции в аренду». Когда имущество передается в долгосрочную аренду, арендодатель теряет контроль над ним, но сохраняет право собственности. В его отчетности этот актив учитывается как долгосрочная инвестиция, с учетом дисконтирования будущих арендных платежей.

Критерии признания объектов учета аренды

ФСБУ 25/2018 выделяет четыре критерия признания объекта аренды в бухгалтерском учете:

• Имущество передается временно по договору на определенный период.
• Можно точно определить имущество по договору, указан адрес и номер помещения под офис в бизнес-центре. Арендодатель не может заменить имущество до конца срока действия аренды.
• Предмет аренды приносит доход.
• Арендатор решает, как использовать объект, но не нарушает технические характеристики, например, не использует склад как галерею.

Как учитывать бессрочный договор аренды по ФСБУ 25/2018

Подсказка от Системы Главбух

Правила ФСБУ 25/2018 не распространяются на договоры аренды с неопределенным или бессрочным сроком. Если в договоре не указан срок аренды, такой договор не признается объектом учета аренды (подп. 1 п. 5 ФСБУ 25/2018). Поэтому переводить такие договоры на учет по ФСБУ 25/2018 не требуется, и учет ведется по прежним правилам.

Читать рекомендацию

Для аренды земли с неопределенным сроком действуют те же правила, что и для других бессрочных договоров аренды: для арендатора они не подпадают под ФСБУ 25/2018. Для арендодателя такие договоры всегда считаются операционной арендой.

Не заключайте бессрочные договоры или соглашения о неопределенном сроке аренды с целью избежать применения ФСБУ 25/2018, так как контролирующие органы и аудиторы могут проанализировать условия договора, чтобы определить, следует ли учитывать аренду по этим правилам.

Если стороны бессрочного договора решат установить срок аренды, они могут заключить дополнительное соглашение (п. 1 ст. 450 ГК). После того, как договор становится срочным, учет аренды нужно вести по правилам ФСБУ 25/2018.

Как учитывать договор аренды с пролонгацией по ФСБУ 25/2018 

Договоры без выкупа и субаренды, в которых срок аренды не превышает 12 месяцев, арендатор вправе учитывать в упрощенном порядке, то есть не отражать в бухучете право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. Возможность пролонгации по договору и сам факт пролонгации значения не имеют (п. 11 и 12 ФСБУ 25/2018, п. 4 «Основные новации» информационного сообщения Минфина от 25.01.2019 № ИС-учет-15).

Например, компания арендовала помещение офиса по краткосрочному договору с пролонгацией без права субаренды, выкупа и перехода права собственности. После начала действия ФСБУ 25/2018 она вправе продолжить вести учет в упрощенном порядке. Не заключайте краткосрочные договоры или дополнительные соглашения об установлении срока аренды 11 месяцев с «хронической» пролонгацией с целью применять упрощенный порядок учета по ФСБУ 25/2018. Краткосрочная аренда с «хронической» пролонгацией может быть квалифицирована проверяющими аудиторами как аренда более 12 месяцев. Если соблюдать приоритет содержания над формой, то аренда со сроком 11 месяцев с автоматической пролонгацией расценивается как договор лизинга, если по условиям такого договора имеется в конце срока аренды право выкупа, или переход права собственности, либо право субаренды (абз. 5 п. 6 ПБУ 1/2008, п. 12 ФСБУ 25/2018).

Что предусмотреть в договоре аренды с правом выкупа, читайте в Системе Главбух

Применяется ли ФСБУ 25/2018 к договорам безвозмездной аренды 

Если договор аренды является безвозмездным и соответствует всем четырем условиям признания объекта учета аренды по пункту 5 ФСБУ 25/2018, то учет можно вести по аналогии с этим стандартом. Однако МСФО (IFRS) 16 и ФСБУ 25/2018 касаются только учета возмездной аренды, поэтому для безвозмездных договоров необходимо обращаться к другим стандартам (пункт 7.1 ПБУ 1/2008). 

Для учета объектов аренды, учитывайте их по справедливой стоимости, которую определяет арендодатель и сообщает арендатору, как указано в п. 26 ФСБУ для организаций госсектора «Аренда».

Этот подход схож с учетом финансовых активов и обязательств по МСФО. По сути, безвозмездная аренда аналогична беспроцентному займу. В таких договорах не возникает дополнительных доходов или расходов, как это бывает в договорах займа или возмездной аренды. В РСБУ такие договоры займа оцениваются по номинальной стоимости, без учета дисконтирования, поскольку компания не рассчитывает на финансовую прибыль, как если бы услуги аренды или займа предоставлялись за плату (процент).

В МСФО безвозмездные договоры или договоры без доходности признаются как финансовые активы и обязательства по амортизируемой (дисконтируемой) стоимости. Если ставка дисконта не может быть определена, используется справедливая стоимость, как указано в п. 8 МСФО (IFRS) 7.

ППА: что это в бухгалтерском учете

Право пользования активом в бухгалтерском учете является одним из основных способов учета имущества.

ППА (право пользования активом) формируется в соответствии с пунктом 13 ФСБУ 25/2018 и включает следующие элементы:

1. Дисконтированную текущую стоимость будущих арендных платежей, которая включает как фиксированную, так и переменную часть аренды, зависящую от индексов цен или процентных ставок. При этом переменная часть, зависящая от коммунальных расходов или выручки арендатора, не учитывается в расчете.

2. Арендные платежи, которые были сделаны на дату предоставления предмета аренды или до этой даты, например, авансовые платежи и обеспечительные платежи, которые не подлежат возврату.

3. Затраты арендатора, связанные с получением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях. Это могут быть расходы на оценщиков, риэлторов или неотделимые улучшения.

4. Ликвидационные оценочные обязательства, если по договору аренды арендатор обязан вернуть имущество в исходное состояние. Например, если в договоре аренды предусмотрен демонтаж вывесок, полок или зеркал, установленных в арендуемом помещении.

Таблица 1. Типовые проводки по учету ППА, ОА

Организация амортизирует ППА в соответствии с правилами ФСБУ 6/2020 "Основные средства" за вычетом ликвидационной стоимости:

• При аренде без выкупа эта стоимость равна нулю.
• При аренде с выкупом ликвидационная стоимость соответствует стоимости арендуемого имущества.

Стоимость ППА амортизируется в течение срока его использования, как и для других активов, например, основных средств. В соответствии с ФСБУ 25/2018 срок полезного использования ППА совпадает с сроком аренды, если договором не предусмотрен переход права собственности.

Таблица 2. Типовые проводки по учету амортизации  ППА, ОА

Важно отметить, что даже земельные участки, являющиеся объектами права пользования, подлежат амортизации в течение срока аренды.

Пересмотр фактической стоимости ППА и ОА возможен и выполняется в следующих случаях (п. 21 ФСБУ 25/2018):

• Изменение срока аренды.
• Изменение условий аренды.
• Изменение величины арендных платежей по сравнению с первоначальной оценкой обязательства.

При изменении величины ОА, это отражается на стоимости права пользования активом. Если ОА уменьшается сверх балансовой стоимости ППА, то такое уменьшение учитывается как доходы текущего периода.

Таблица 3. Типовые проводки по учету изменении величины  ППА, ОА

Как отражать аренду арендодателю 

Для арендодателя стандарт предусматривает два способа учета имущества, сдаваемого в аренду, в зависимости от классификации объекта аренды: 

Способ 1. Учет операционной аренды. Арендодатель не отражает в бухучете инвестицию в аренду. В течение срока действия договора арендодатель признает доходы в виде арендных платежей и начисляет по переданным объектам амортизацию.

Способ 2. Учет неоперационной (финансовой) аренды. Арендодатель отражает в бухучете инвестицию в аренду в размере чистой стоимости. В течение срока действия договора арендодатель признает в доходах проценты по инвестиции в аренду, арендные платежи в доходах не учитывает.

Пример: как учесть договор аренды офиса

ООО «Мастер» арендовало магазин на срок 13 месяцев. По договору субаренда и право выкупа не предусмотрены. Ежемесячная арендная плата составляет 48 000 руб., включая НДС 20%, оплата в конце месяца. Для поиска объекта организация привлекала риелтора.

Организация обязана вести учет арендуемого имущества по общим правилам,

Ставка дисконтирования 9%.

Таблица 4. Проводки по аренде

Упрощенный порядок бухгалтерского учёта аренды 

Условия применения упрощённого порядка учета для арендатора

Для использования упрощённого порядка необходимо выполнить все обязательные условия и хотя бы одно из дополнительных.

Пример: 

ООО «Мастер» арендовало магазин на срок 11 месяцев без возможности пролонгации. Согласно условиям контракта, субаренда и возможность выкупа объекта не предусмотрены. Плата в месяц 90 000 руб., включая НДС 20%, и уплачивается в конце каждого периода.

Организация имеет право на упрощенный способ ведения бухгалтерского учёта и не формирует ППА и ОА.

Таблица 5. Типовые проводки по учету упрощённого порядка

Важно! Суд не поддержал арендодателя, удержавшего обеспечительный взнос при досрочном расторжении договора, поскольку не было доказано нарушение прав арендодателя и причинно-следственная связь между нарушением и возникшими убытками (Постановление АС Поволжского округа от 23.01.2025 № Ф06-9532/2024 по делу № А55-24766/2022).

Также читайте:

• Преимущества использования плана счетов бухучёта 2025
• УПД вместо накладной и счёта-фактуры в 2025 году