Когда застройщик обязан и не обязан платить земельный налог: три ситуации из жизни плюс полезные памятки

Электронная версия Печатная версия

Вы узнаете, когда нужно заплатить земельный налог, а когда это лишняя трата денег. В статье найдете памятки и ответы на сложные вопросы.

Эксперты Системы Главбух подготовили материал: как организации рассчитать земельный налог >>

В статье подсказки, как строительным компаниям платить земельный налог в непростых ситуациях. Правила сложные, а запутаться в нюансах легко — важно, какой объект строит компания, как его будет использовать, как вводить в эксплуатацию — сразу или частями и т. д. Особенно актуальны сейчас правила учета арендных прав, когда договор на участок заключили с местными властями. Налоговый и бухгалтерский учет для данной ситуации мы рассмотрели подробно, ведь в 2022 году нужно применять в работе новый ФСБУ.

Ситуация 1. Застройщик построил дом

Если земельный участок находится в собственности застройщика, то он и платит земельный налог (п. 1 ст. 388 НК). Пока все помещения в многоквартирном доме принадлежат застройщику или другому единственном лицу, земельный налог платит застройщик (письмо ФНС от 03.11.2021 № БС-4-21/15521). После завершения строительства ситуация с земельным налогом изменяется. Земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, не облагаются земельным налогом (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК). Общим имущество многоквартирного дома считается тогда, когда оно находится в собственности двух собственников или более.

Пора переходить на БухСофт! Надежная программа для бухучета и отправки отчетности малого предприятия.

Бесплатный доступ на 15 дней

Земельный налог компания не платит с момента, когда хотя бы один собственник зарегистрировал право собственности на любое помещение в этом доме. При этом не имеет значения, было ли зарегистрировано прекращение права собственности застройщика на этот земельный участок. Поступление земельного участка в общую собственность происходит автоматически (письма ФНС от 03.09.2019 № БС-4-21/17604, Минфина от 24.06.2021 № 03-05-05-02/49666).

Если возведенный объект не является многоквартирным домом, а относится к нежилой недвижимости, то рассмотренные положения не применяются. В таком случае договор аренды на земельный участок продолжает действовать и после регистрации права собственности на любое из помещений в данном объекте (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.04.2017 № Ф06-19895/2017 по делу № А55-10023/2016).

Памятка от Системы Главбух: как отразить земельный налог в бухучете и при налогообложении >>

В какой момент земельный участок списывать с баланса застройщика

Когда начинает формироваться общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок перестает быть собственностью застройщика. При этом его стоимость продолжает учитываться на его балансе в составе стоимости построенного многоквартирного дома, то есть в качестве оборотных активов — запасов (ФСБУ 5/2019). Если квартиры передаются по договору долевого участия, они квалифицируются в качестве продукции. Если оформляются в собственность застройщика, а впоследствии продаются новым собственникам, то в качестве товаров.

Ситуация 2. Застройщик выкупил квартиры у собственников

Когда на земельном участке находится старый многоквартирный дом и планируется построить новый, застройщик выкупает квартиры у прежних собственников. Зачастую свидетельство о праве собственности на земельный участок оформлено у владельца только одной квартиры, но это не имеет значения. Даже если бы никто из жильцов не оформил документы о праве собственности на долю земельного участка, это не имело значения для статуса земельного участка.

Пока застройщик не выкупит последнюю квартиру, земельный налог компания не платит. В учете застройщик отражает только приобретаемые квартиры и соответствующие им доли земельного участка. Оснований для того, чтобы сразу отразить в учете весь земельный участок по мере приобретения отдельных квартир, нет.

Застройщик будет платить земельный налог после того, как станет единственным собственником всех квартир и земельного участка под этим домом. В расчете применяются коэффициенты 1, 2 или 4. подробности — в шпаргалке. Для корректной уплаты налогов необходимо изменить категорию земельного участка — «под жилищное строительство».

Читайте в Системе Главбух: какие земельные участки не признаются объектом налогообложения земельным налогом >>

Шпаргалка

Ситуация 3. На объекте меняется застройщик

Когда земельный участок не в собственности застройщика, а в аренде, тоже возникают проблемы, но другие. Например, возможна ситуация, когда у проекта меняется застройщик. Допустим, новая строительная компания намеревается возводить жилые и нежилые здания для их дальнейшей реализации. Для этого приобретает, то есть по факту выкупает, право аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности. Но выкупает новый застройщик это право у юридического лица — прежнего арендатора. Возможность заключения договора перенайма закон допускает (п. 2 ст. 615 ГК). Новый арендатор не только приобретает права, но и принимает на себя обязанности прежнего арендатора.

Как оформить и учесть аренду земли по ФСБУ 25/2018

Бухучет. До 1 января 2022 года арендатор был вправе отразить реализацию права аренды с использованием счета 76. В балансе может присутствовать только задолженность, связанная с внесением арендной платы. Смотрите таблицу.

Как арендатор вел учет аренды до 2022 года

С 2022 года в учете арендатора отражается право пользования активом (ППА), величина которого формируется исходя из величины первоначальной оценки обязательства и расходов, связанных с поступлением предмета аренды (п. 13 ФСБУ 25/2018). Одновременно в составе пассивов признается обязательство по аренде, соответствующее дисконтированной стоимости будущих арендных платежей (п. 14 ФСБУ 25/2018). Эта сумма списывается по мере уплаты арендных платежей, но увеличивается на проценты, которые начисляются на сумму обязательства.

Когда договор аренды прекращается, в том числе при передаче прав аренды другому лицу, с баланса арендатора выбывает как балансовая стоимость права пользования активом, так и обязательства по аренде. Разница между этими величинами признается как доход или расход в составе прибыли либо убытка. Подробности в таблице.

Как арендатор ведет учет аренды в 2022 году

В Системе Главбух вы найдете ответ на вопрос: как рассчитать земельный налог, если участок был в собственности неполный год и кадастровая стоимость менялась >>

Налог на прибыль. Если право аренды земельного участка в муниципальной собственности приобрели у предыдущего арендатора, у нового арендатора нет права применять особый порядок учета расходов (ст. 264.1 НК, письма Минфина от 01.12.2015 № 03-03-06/1/69924, от 13.04.2018 № 03-03-06/1/24623).

Признать расходы на приобретение права аренды застройщик сможет только тогда, когда будет реализовывать объекты, возведенные на этом земельном участке. Такой вывод можно сделать, например, из письма Минфина от 25.01.2019 № 03-03-06/1/4245. Похожий вывод следует из письма от 09.08.2013 № 03-03-06/1/32297. Это тем более справедливо с учетом мнения высших судов. Оно заключается в том, что договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Не важно, в чьей собственности находился арендуемый земельный участок (определение Верховного суда от 07.06.2021 № 305-ЭС21-2159 по делу № А40-166059/2016, п. 26 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Справочник от Системы Главбух: как организации перечислить земельный налог в бюджет>>

НДС. Предмет сделки — не сам земельный участок, а лишь права на его аренду. Поэтому и речи об освобождении операции от уплаты НДС не идет. Особый порядок для операций по передаче имущественных прав, когда НДС уплачивается с «суммы превышения», по такой операции не может применяться тоже. При уступке права аренды НДС уплачивается с полной суммы договорной цены. Иных пояснений по данному вопросу контролирующие органы не предоставляли (письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, ФНС от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444).

Земельный налог в регионах: ставки и льготы

Как отразить земельный налог в бухгалтерском и налоговом учете

Земельный налог отражается в зависимости от того, какая недвижимость возводится на участке и как организация в дальнейшем хочет использовать объект.

Бухучет
Недвижимость застройщик будет использовать в собственной деятельности. В таком случае земельный налог включают в состав капитальных вложений как затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта основных средств. С 2022 года капитальные вложения в основные средства формируются по правилам ФСБУ 26/2020 (п. 5, 10, 16 ФСБУ 26/2020).
Недвижимость для продажи. Затраты, связанные со строительством недвижимости, рассматриваются как разновидность запасов. В данном случае операционный цикл по строительству обычно превышает 12 месяцев (п. 3 ФСБУ 5/2019). Поэтому сумму земельного налога застройщик включает в затраты по ее созданию.

Налоговый учет
Сумму земельного налога застройщик включает в состав прочих расходов в том отчетном периоде, за который провели расчет (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК). Допустим, компания строит недвижимость только на части земельного участка, а остальную часть земли использует в иных целях. Тогда необходимо исходить из того, какая площадь участка впоследствии поступит в общую долевую собственность и какие параметры участка указаны в разрешении на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК).
Бывает, что земельный участок полностью отведен под строительство, но жилой комплекс возводится по частям. Например, есть первая, вторая и третья очереди многокорпусного проекта. В стоимость строительства каждого корпуса необходимо включать только часть земельного налога пропорциональную доле площади земельного участка. В дальнейшем все части составят общее имущество конкретного многоквартирного дома.

Кто платит земельный налог при аренде

Как доказать налоговикам, что должны заплатить земельный налог в меньшей сумме